Objevte výhody družstevního bydlení, získejte vlastní domov bez hypotéky
Mnoho domácností v České republice si v minulosti zvolilo bydlení v družstevních bytech. Jejich tradice sahá do Rakouska-Uherska, nejspíše však bude spojována s obdobím dvou desetiletí před rokem 1989 a proto tento model vlastnictví dnes vyvolává řadu otázek, zejména mezi lidmi, kteří hlavní éru družstevního bydlení nezažili. Dovolte nám tedy nabídnout jednoduché vysvětlení toho, co bytové družstvo představuje a proč je stále atraktivní volbou, jak získat vlastní bydlení.
Princip družstevního bydlení
Začněme příkladem: představte si skupinu deseti rodin, které sdílejí touhu po vlastním domově. Samostatná výstavba rodinného domu pro každou rodinu by vyžadovala značné finanční prostředky. Museli by pořídit deset pozemků, deset projektových dokumentací, desetkrát získat všechna potřebná povolení, a nakonec postavit deset domů. Tato cesta je a bude pro mnohé stále nedosažitelná.
A právě tady je řešením založení bytového družstva. Skupina rodin se rozhodne spojit své naspořené zdroje, zajistit dofinancování bankou, zakoupit pozemek a postavit na něm dům s deseti byty. Díky společnému úsilí a financování se náklady lépe rozloží a celý projekt se stane ekonomicky i realizačně výhodnějším. Po dokončení stavby vlastní bytový dům jejich společné družstvo. Každý člen má právo bydlet v jednom z bytů a podílet se na rozhodování o dalším směřování bytového družstva.
Jak dnes funguje nová družstevní výstavba v České republice?
Nyní by mohl přijít dotaz, proč tedy většinu družstevních projektů realizují jako jejich zakladatelé specializované firmy, nikoli skupiny nadšenců do bydlení. Důvodem je komplexnost a náročnost celého procesu, od založení družstva a vyhledání pozemku, přes financování, po projektování a vlastní stavbu. V neposlední řadě někdo musí spojit dohromady dostatek zájemců o byt.
Hlavně díky svým historickým zkušenostem přinášejí do procesu potřebné zkušenosti a zdroje zejména velká bytová družstva. To zájemcům o bydlení usnadňuje realizaci jejich snu o vlastním domově bez nutnosti získávat potřebné dovednosti a zabývat se každým detailním aspektem projektu.
Proces je trochu jiný, ale výhody zůstávají
Proč si ale nekoupit rovnou byt v osobním vlastnictví od nějakého developera? Není nakonec výsledek stejný? Není, protože družstevní vlastnictví má celou řadu výhod.
-
Úvěr na pořízení bytového domu zajišťuje pro své členy bytové družstvo
Úvěr se sjednává na celý bytový dům, což družstvo činí pro banku atraktivnějším klientem než jednotlivci s menšími hypotékami. Bytové družstvo tak má srovnatelnou pozici při vyjednávání úrokových sazeb. Ale hlavně nemusí s bankou vyjednávat zájemce o vlastní bydlení sám. -
Člen družstva není dlužníkem z úvěrové smlouvy
Členové družstva sami o sobě nic nedluží, protože dlužníkem je družstvo. Svůj družstevní podíl proto mohou kdykoli převést na libovolnou osobu bez toho, aby museli žádat banku o souhlas. -
Úvěr se splácí až po předání družstevních bytů
Splátky úvěru hradí členové družstva formou nájemného. Stačí tedy mít ušetřeno 20-25 % ceny bytu a zbytek platit jako nájem, který je na konci, na rozdíl od nájemního bydlení, promění v majitele bytu. Pokud navíc na začátku zaplatí větší část než zmíněných 20-25 %, mohou si výrazně snížit výši měsíčních plateb. -
Financování pořízení vlastního bytu je jednoduché
Členové družstva nemusí individuálně dokládat bankám své příjmy, což otevírá dveře i lidem s nepravidelným příjmem nebo lidem ve vyšším věku, kdy je získání hypotéky v podstatě nereálné. Důležitá je pouze schopnost splácet podíl na úvěru. -
Družstevní byt je dostupný v každém věku
Přesto, že je úvěr zpravidla rozložen do 30 až 40 let, věk vlastníků podílů nikdo neřeší. Podíly v družstvu mohou členové kdykoli, stejně jako například akcie prodat za aktuální tržní hodnotu a dědí se. Družstevní byt si tedy mohou pořídit například starší lidé, kteří prodají rodinný domek, protože chtějí žít bez starostí o údržbu a vytápění, ale chtějí si část peněz utržených za domek nechat jako rezervu. Zaplatí tedy jen vstupní platbu a ze zbytku mohou splácet svůj podíl na úvěru formou nájmu. Podíl pak zdědí jejich děti, které mohou v bytě dále bydlet nebo ho prodat za aktuální tržní cenu. -
Družstevní byt lze sdílet i podnajímat
Stejně jako byt ve vlastnictví lze družstevní byty sdílet s další osobou (podnájem části bytu), nebo i dočasně podnajmout (např. jde-li o byt pořizovaný pro vlastního potomka). Důležité je pouze dohlédnout na to, aby podnájemce plnil společně dohodnutá pravidla užívání bytového domu a jeho společných částí. -
Banka pravidelně kontroluje řádné hospodaření bytového družstva
Bytové družstvo zajistí veškerý vztah k financující bance, pravidelný reporting a včas sezve své členy k posouzení nabídky úrokových sazeb na další období. Banka naopak hlídá nakládání s finančními prostředky bytového družstva a průběžně kontroluje, zda větší investice slouží ke zhodnocení nemovitosti. -
Bytové družstvo chrání zájmy svých členů
Další významnou výhodou družstevního vlastnictví je to, že legislativa upravuje vztahy mezi vlastníky družstevních podílů efektivněji než v případě vlastnictví bytů ve společenství vlastníků jednotek.
Družstevní bydlení je bezpečnou cestou k vlastnímu bydlení
Družstevní bydlení přináší nejen ekonomické výhody, ale také bezpečí a flexibilitu. Je to systém osvědčený časem, který poskytuje moderní, praktickou cestu k vlastnímu bydlení, která je stále atraktivnější u nás i v zahraničí. Po splacení podílu člena družstva na úvěru na pořízení bytového domu je možné byt převést do vlastnictví člena družstva nebo jeho právního nástupce. O tom se mohli přesvědčit členové více než čtyř desítek bytových družstev v rámci znovuobjevené družstevní bytové výstavby.
Pro koho je družstevní bydlení ideální?
Pro mladé rodiny
„Manželka je na mateřské dovolené a díky tomu nesplňujeme podmínky pro získání hypotéky. Navíc se nechceme příliš vázat na jedno místo. Hodí se nám, že podíl v bytovém družstvu můžeme kdykoli jednoduše prodat bez ohledu na úvěr bytového družstva.“
Pro živnostníky
„Jsem živnostník. Vydělávám sice dostatek peněz, ale hypotéku od banky nedostanu. Nikoho nezajímá, že řemeslo má zlaté dno a práci mám nasmlouvanou na půl roku dopředu. Pro banku jsem riziková skupina. Družstvo to ale nezajímá, složím čtvrtinu ceny a můžu bydlet. To mi připadá fér.“
Pro seniory
„Jsme v důchodu a stačil by nám menší byt, než ve kterém bydlíme. Peněz z prodeje současného bytu budeme mít sice dost, ale rádi bychom si něco nechali jako rezervu. Vyhovuje nám, že na začátku zaplatíme jen 20 % a zbytek budeme platit formou nájmu jednak z důchodu a jednak z peněz, které nám zůstanou z prodeje.“
Pro singles
„Bydlím sama. Hypotéku nechci a asi bych ji ani nedostala. Peníze, které utratím za nájem, jsou jednou provždy pryč, a to se mi nelíbí. Hodnota mého podílu v bytovém družstvu každou měsíční platbou roste a když se rozhodnu cestovat, tak ho prodám a jedu. Ta jednoduchost je prostě skvělá.“
Pro investory
„Mám nějaké volné peníze, ale na koupi celého bytu to ještě není. Vyhovuje mi proto, že složím jen část ceny bytu. Ten pronajmu a zbytek zaplatím z toho, co dostanu od nájemníků. Nemusím při tom složitě vyjednávat s bankami a časem, až zase něco vydělám, můžu celý proces bez složitého dokládání příjmů jednoduše zopakovat.“
Odpovědi na nejčastější dotazy
Jaké jsou hlavní principy družstevní bytové výstavby?
Model je vlastně hodně podobný pořízení bytu do vlastnictví. Člen družstva uhradí minimálně 20–25 % pořizovacích nákladů vybraného bytu a příslušenství, na zbylou část si zajistí bytové družstvo úvěr, na jehož splácení se člen družstva podílí spolu s úhradou nájemného, a to od okamžiku převzetí bytu do užívání.
Může člen družstva zaplatit i více než čtvrtinu nákladů?
Ano, a dokonce může navýšit podíl vlastních zdrojů kdykoliv do zahájení čerpání úvěru družstvem, tedy zpravidla do kolaudace objektu. Bytové družstva pak načerpá úměrně tomu nižší úvěr a člen družstva se následně bude podílet na jeho splácení samozřejmě nižší částkou.
Kdo se může ucházet o družstevní byty?
Vlastně kdokoliv, jen s respektováním, že si takto může pořídit jen jeden, výjimečně dva byty v jednom projektu, např. pro své děti. Jednou z velkých výhod této formy výstavby totiž je, že zájemce o družstevní byt není omezen svým věkem, vždy získá možnost splácet pořizovací cenu bytu v době na kterou je sjednán úvěr. Zájemce musí mít jistotu, že má dostatečné vlastní zdroje, zbytek kompletně zařizuje bytové družstvo. Vlastní zdroje lze doplnit např. úvěrem ze stavebního spoření, je však třeba počítat s tím, že se o to zvýší měsíční náklady bydlení. Také v tomto směru nabízí bytové družstvo pomoc svým budoucím členům.
Délka splatnosti úvěru se významně neliší od hypotéky, co úroková sazba?
Ani tady nenajdeme zásadního rozdílu, byť fakticky nejde o hypoteční úvěr. Úrokové sazby jsou různé podle situace na trhu v době, kdy se úvěr uzavírá. Pro bytové družstvo uvažujeme s delším obdobím fixace úrokové sazby tak, abychom vyvážili její výši a potřebu stabilizovat splátky úvěru na první období splácení pro všechny družstevníky. Výhodou oproti hypotéce je, že úvěr na celý dům je vyšší a pro jednání s bankou tedy zajímavější obchodní případ. Zpravidla tedy vyjednáváme pro bytové družstvo lepší podmínky než u hypotéky na jeden byt.
Je možné byt někdy převést do vlastnictví člena družstva?
Ano, s takovou možností počítáme. Pro každý projekt automaticky připravíme prohlášení vlastníka, kterým rozdělíme dům na jednotky. Zahájení převodů musí formálně schválit členská schůze družstva. Před převedením je zapotřebí splatit celou nesplacenou část pořizovacího úvěru. Lze k tomu samozřejmě využít hypoteční úvěr, který je logicky možné zajistit právě převáděným bytem. Převod do osobního vlastnictví je možný podle konkrétního projektu po uplynutí jednoho či dvou fixačních období.
Jaký je zájem o převádění družstevních bytů do vlastnictví?
Je třeba zdůraznit, že se na členy družstva už v rámci fungování bytového družstva díváme jako na faktické budoucí vlastníky přidělených bytů. Proto také všechny námi dosud realizované projekty (je jich už skoro dvacet) fungují většinově či stoprocentně jako bytové družstvo. Ani na „nejstarším“ projektu bytového družstva nedošlo k převedení nadpoloviční většiny bytů do vlastnictví jeho členům.
Je člen družstva nějak omezen s nakládáním s družstevním bytem?
V principu jen tak, že musí dodržovat společně dohodnutá pravidla, zejména hradit předepsané měsíční platby (splátku úvěru, nájemné a zálohy na služby) a řádně užívat společné části domu. Svůj byt může podnajímat, sice s předchozím souhlasem bytového družstva, ale ten je odepřen pouze v situaci, kdy dojde k porušení zmíněných společných pravidel. Družstevní byt lze samozřejmě kdykoliv převést (prodat) třetí osobě, a to i bez souhlasu bytového družstva.
Je nějaký rozdíl mezi fungováním bytového družstva a společenství vlastníků jednotek?
Z pohledu našich dvacetiletých zkušeností se správou bytových domů víme, že rozdíl není nikterak zásadní. V obou případech je zapotřebí vést jasné a přehledné účetnictví, řádně spravovat pohledávky, transparentně řešit všechny provozní záležitosti bytového domu. Trochu se liší způsob rozhodování (v družstvu má každý člen jeden hlas bez ohledu na počet bytů či velikost bytu), výraznějším rozdílem je lepší schopnost bytového družstva řešit případné problematické členy družstva. Ve výsledku to znamená vyšší ochranu investice pro zbylé členy družstva, což je přijímáno velmi pozitivně.